Due appartamenti identici, dieci volte i ricavi

Due appartamenti.

Stessa metratura, stesso numero di stanze, stesso identico canone.

Venti minuti di distanza l'uno dall'altro, dentro la stessa città (Milano).

Uno dei due mi ha fatto dieci volte i ricavi dell'altro.

Adesso ti racconto com'è andata. E soprattutto cosa avrei dovuto fare prima di firmare, e non ho fatto.

Ti avviso che non è una storia a lieto fine: quell'errore mi è costato un anno di lavoro gratis, e l'ho pagato con i miei soldi e il mio tempo.

Sarà una lettura di otto minuti. Se stai valutando una casa e non hai ancora firmato niente, sono gli otto minuti più utili della settimana.

Se ancora non mi conosci, ti scrivo due righe su di me.

Mi chiamo Marco Morini e nel 2025 ho messo oltre centomila euro miei su una decina di case a Milano: non le ho comprate, le ho prese in affitto per subaffittarle, pagando cauzioni e arredi prima ancora di vedere un ospite.

Qualcuna ha reso più del previsto. Su qualcun'altra ci ho rimesso, ma ho imparato grandi lezioni da lì.

Oggi seguo dozzine di immobili in giro per l'Italia, i miei e quelli che i proprietari mi hanno affidato. Su Airbnb sono Superhost da più di due anni con 4,9 stelle e oltre 500 recensioni.

In questo blog voglio raccontare ciò che il mercato là fuori non ti racconta.

In questo articolo vedremo uno di quegli errori.

Siamo pronti?

Iniziamo

Due appartamenti identici, a venti minuti l'uno dall'altro

Uno dei primi appartamenti in affitto l'ho preso in zona Porta Romana.

Trilocale con due camere da letto a 1.900€ al mese.

Volevo chiuderlo a 1.800 ma la proprietà ne voleva 2.000€ così abbiamo chiuso nel mezzo.

Era veramente bello e in una delle zone in area B di Milano più redditizie.

Poco dopo ne ho trovato un altro.

Stessa metratura, stesse stanze, dieci minuti a piedi da Loreto. Stesso identico prezzo (e stessa identica dinamica di trattativa).

Nella mia testa era lo stesso affare.

Stesso costo, Loreto è una zona viva, piena di gente... insomma firmai senza pensarci troppo.

Avevo appena preso la decisione che mi sarebbe costata un anno di lavoro gratis (RIP).

Porta Romana ha fatto dieci volte Loreto

Perché quei due appartamenti, praticamente identici sulla carta, non si sono comportati allo stesso modo?

Non del dieci per cento. Non del trenta.

Porta Romana ha fatto dieci volte i ricavi di Loreto a parità di canone.

Per un anno ho lavorato su quella casa di Loreto senza metterci in tasca un euro.

Pulizie, check-in, messaggi, manutenzioni, notti passate a sistemare prezzi che tanto non salivano. Tutto il lavoro di un immobile, per (quasi) zero.

La parte fortunata (se si può chiamare fortuna) è che quell'appartamento non l'avevo comprato.

L'avevo preso solo in affitto per subaffittarlo.

Se avessi fatto lo stesso ragionamento con un rogito davanti, oggi non staremmo parlando di un anno di lavoro gratis, bensì staremmo parlando di quattrocentomila euro parcheggiati nel posto sbagliato.

Non avevo sbagliato a gestirlo. L'avevo pagato troppo.

Non me ne ero accorto subito, perché non si può valutare la resa di un immobile dai suoi primi 2/3 mesi di vita. Anzi, servirebbe almeno un anno per avere dei dati definitivi.

Magari devi trovare il prezzo giusto, le promozioni giuste, le foto giuste, insomma ci sono molte cose che si possono raddrizzare nelle settimane e nei mesi successivi al lancio di un annuncio.

Così aspettai.

Aspettai fino al sesto mese dove mi sono detto: "no Marco, non è possibile, qua c'è qualcosa che non va".

Ho rifatto i conti sul valore di mercato e ho scoperto una cosa semplice (e spiacevole): non avevo sbagliato a gestirlo... lo avevo semplicemente pagato più di quanto valesse. Fine.

E questa è la parte che voglio tu tenga bene a mente, perché vale per te esattamente come valeva per me.

Per dodici mesi ho fatto sulla casa di Loreto esattamente le stesse cose che facevo su quella di Porta Romana. Stessi prezzi aggiornati ogni giorno, stesse pulizie, stesse foto, stesse risposte agli ospiti.

Stesso lavoro. Un decimo dei ricavi.

Quindi no, non è stata sfortuna. E non è stata nemmeno una gestione sbagliata.

È che quella casa, in quella zona, più di così non poteva fare.

La zona decide il tetto, la gestione decide quanto ci vai vicino

Questa è la frase che mi sono tatuato addosso dopo quell'anno, ed è il modo più onesto che ho trovato per dire come funziona.

La zona decide il tetto. Quanto quella casa può fare al massimo, in un anno, se tutto va bene.

La gestione decide quanto ci vai vicino.

Due cose diverse, e servono tutte e due.

Un appartamento in una zona ottima, gestito male, non arriva mai dove potrebbe.

Lo vedi ogni giorno: case bellissime in centro con l'occupazione a metà e i prezzi fermi da due anni.

Ma una casa gestita benissimo in una zona che il turista non cerca, viaggia zoppa comunque.

Puoi aggiornare i prezzi ogni mattina, fare le foto con il fotografo, rispondere in tre minuti. Il tetto resta quello.

Quindi sì, sul piano economico la zona pesa parecchio. Chi ti racconta che conta solo la gestione ti sta vendendo la gestione.

(E occhio, perché anche io vendo la gestione.)

Ma il guadagno economico non è tutto, è ovvio.

Agli affitti brevi ci si arriva anche per motivi che coi soldi non c'entrano niente: la flessibilità di riprenderti casa quando ti serve, il non doverti prendere il rischio di un inquilino che non paga, la manutenzione che qualcuno guarda al posto tuo.

Ho fatto delle riflessioni in questo articolo.

Ma se la domanda è "quanto mi rende", allora la zona è metà della risposta.

E adesso arriva la parte utile.

La zona si misura prima di firmare

Quello che mi fa più rabbia di quella storia non è aver perso un anno.

È che potevo saperlo prima!

Quello che una zona può dare non è un mistero e non è fortuna.

È un numero che sta lì e chiunque può andarlo a guardare prima di firmare qualsiasi cosa.

E per guardarlo ci vogliono 30 secondi.

Quel numero, prima di firmare a Loreto, non l'ho guardato.

E quando ho capito quanto mi era costato, ho fatto l'unica cosa intelligente: mi sono costruito lo strumento che quel giorno mi sarebbe servito.

Così da non rifare mai più quell'errore.

Ho creato un calcolatore gratuito, dove inserisci la via, i posti letto e lui ti dice esattamente quanto appartamenti simili al tuo nella stessa zona hanno prodotto nell'ultimo anno.

Come fa il calcolatore ad essere così preciso?

Il calcolatore analizza tutti gli annunci di Airbnb della zona indicata con gli stessi posti letto e guarda a quanto sono stati venduti negli ultimi anni.

E una cosa te la chiarisco subito, perché sennò te ne fai un'idea sbagliata.

Quel numero è la media. Quello che hanno fatto le case come la tua.

Il tetto sta più in alto.

Quanto più in alto? Circa il venti per cento.

Intorno a quella media c'è un'oscillazione del 20% in più o in meno, ed è lì dentro che finisce una casa.

Dove finisce dipende da due cose: com'è la casa (quanto è bella, com'è arredata, che servizi offre) e come viene gestita. Metà la mette il proprietario, metà la mette chi ci lavora.

E a dire se una casa è arredata bene o male non sono io. È il mercato, e lo dice con i numeri.

Noi degli standard ce li abbiamo, e servono ad alzare quel numero. Ma certe cose le vedi solo dopo che sei a mercato.

Se in un monolocale l'unico letto è un divano letto, stai lasciando soldi nel piatto.

Se non c'è il condizionatore, stai lasciando soldi nel piatto.

Se non ci sono finestre, stai lasciando soldi nel piatto.

Se non hai un giardino e la casa accanto ce l'ha, insomma, hai capito.

Lo so cosa stai pensando: vabbé, il ferro da stiro. Se un ospite lo chiede glielo compro.

Ecco, quello è esattamente il ragionamento che costa di più.

Perché quando te lo chiede è già tardi. L'ospite non chiede: filtra.

Nei filtri per cercare un bnb, spunta "ferro da stiro", spunta "letto matrimoniale", e se tu quel servizio non ce l'hai dichiarato prima, nella sua ricerca NON compari.

Non perdi l'ospite che te lo chiede. Perdi tutti quelli che non ti hanno mai visto, e quelli non te li conta nessuno.

Per questo abbiamo una checklist delle forniture minime, fatta su quello che la gente cerca davvero nei filtri. Averle vuol dire comparire dove il tuo concorrente non compare.

Quali sono quelle forniture, una per una, e quali invece sono solo un costo in più che non ti porta niente, l'ho messo tutto in questo articolo a parte.

Con una differenza che conta: alcune di queste cose le sistemi in un pomeriggio, e sono soldi che stai regalando. Altre non le sistemi affatto, e quelle non sono un errore tuo: sono il tuo tetto.

E gli interventi che si possono fare non li decido io da solo. Io te li consiglio, ma a dire di sì sei tu.

Anche quello fa parte della gestione.

Quindi il tetto non è un mistero: è la media più il venti per cento.

E se vuoi fare il pessimista, funziona uguale al contrario: togli il 20% al numero che ti ha dato il calcolatore e hai il tuo caso peggiore.

Ma il tetto non lo sfonda nessuno. È quello che quella zona può dare, e basta.

Ed è per questo che quel numero va guardato prima di firmare qualsiasi cosa: se ti esce basso, vuol dire che il tetto è basso. E lì non c'è gestione che tenga.

Lo confermano i risultati dei nostri appartamenti negli ultimi anni.

E non sono una media nazionale. Sono i numeri della tua strada.

Calcola la mia rendita gratis

Io quei 30 secondi non me li sono presi, e mi sono costati un anno.

Oggi non muovo un dito senza aver controllato nel calcolatore quanto un appartamento ha prodotto negli scorsi anni.

Adesso tocca a te.

Se hai domande o curiosità, scrivimi pure su WhatsApp e parliamone.

Ci si legge,

Marco

PS: c'è una domanda che a questo punto ti sarai fatto, e che merita una risposta onesta.

E se il calcolatore mi da dei numeri bassi?

Risposta breve: allora gli affitti brevi su quella casa probabilmente non ti convengono.

Risposta lunga: te la do in questo articolo.