Affitto breve o lungo? La domanda è posta male

39.188 euro.

Tanto ha incassato un monolocale ai Navigli nei 12 mesi tra settembre 2025 e agosto 2026.

Adesso ti faccio vedere quanto ne è rimasto in tasca.

A me, e soprattutto al proprietario.

Non una stima. Non una media di settore trovata su internet. Il rendiconto vero di una casa vera, riga per riga, comprese le voci che di solito non ti fa vedere nessuno.

Ti avviso di una cosa: in questo conto la risposta cambia tre volte. Se ti fermi alla prima, esci con l'idea sbagliata.

Sarà una lettura di 10 minuti. Se hai una casa ferma e stai decidendo cosa farne, sono i 10 minuti meglio spesi della settimana.

Se è la prima volta che finisci qui, mi presento in due righe.

Mi chiamo Marco Morini, seguo dozzine di appartamenti in giro per l'Italia e su Airbnb sono Superhost da più di 2 anni con 4,9 stelle e oltre 500 recensioni.

Ci sono arrivato mettendo più di 100.000 euro miei su una decina di case prese in affitto a Milano fine 2024, per rimetterle sul mercato a modo mio.

Alcune sono andate bene, altre un po' meno.

In questo blog racconto tutti i retroscena, belli e brutti, con l'obiettivo di farti risparmiare tempo e soldi.

Ora possiamo iniziare, partiamo dal numero grosso.

Un monolocale ai Navigli, 39.188 euro in 12 mesi

L'appartamento è in Via Montevideo 4, zona Navigli.

Se vuoi vedere di che casa sto parlando, l'annuncio è questo, vai pure a guardarti recensioni e prezzi mentre leggi i numeri qui sotto.

135 prenotazioni.

347 notti occupate su 365 disponibili, cioè il 95,1% di occupazione.

112,94€ di tariffa media a notte prenotata.

39.188,54€ di incasso lordo, esclusa la tassa di soggiorno.

Ora, se sei arrivato fin qui e stai già facendo il confronto con l'affitto lungo, fermati un secondo. Perché è esattamente lì che si sbaglia.

Quello che hai appena letto è il lordo. E il lordo è il numero che ti fanno vedere tutti, per un motivo molto semplice: è il più grosso (eheheh).

Adesso togliamo tutto quello che non resta

Partiamo da 39.188,54€ e cominciamo a levare.

Le pulizie. 96 pulizie in 12 mesi, 4.800€ tondi.

50 euro a pulizia, IVA inclusa.

E no, non è il prezzo che ti fa la prima impresa che chiami, ho scritto un articolo dedicato dove spiego esattamente che cosa si paga in una pulizia per un bnb e quanto è onesto pagare.

Le commissioni delle piattaforme. Il 18,93% del lordo, cioè 7.418€.

Quasi un quinto dell'incasso se ne va prima che tu abbia toccato un euro.

È il prezzo per stare dove stanno i clienti, e non si tratta.

Le utenze e le spese a nostro carico: 1.452,81€, di cui 1.382,53 solo di utenze. Luce, gas, acqua e internet su una casa occupata il 95% dell'anno non sono quelle di una casa vuota.

E poi la voce più grossa di tutte: il canone. Quella casa io la pago 1.200€ al mese più 70 di spese condominiali. Fanno 15.240€ all'anno.

Tiriamo le somme.

Da 39.000 a 10.000.

Il 74% di quel lordo non è mai stato mio.

E da qui devo ancora togliere gli stipendi e compensi delle persone che quella casa la gestiscono davvero, come: receptionist, revenue manager, manutentori, etc.

Se stai pensando “va bene, ma a te resta comunque un margine”, è ovvio, mica mi metto a lavorare a gratis.

Però c'è una cosa che devi tenere a mente, ed è il motivo per cui ti ho fatto vedere proprio questo conto.

Questo NON è il tuo conto.

Il proprietario prende il 20% in più

Quei 10.000 euro sono il margine di chi gestisce quella casa. Non di chi la possiede.

Sono due mestieri diversi, con due conti diversi, e confonderli è il secondo modo più veloce per prendere una decisione sbagliata.

Il primo, come abbiamo visto, è guardare il lordo.

Quindi rifacciamo il conto dall'altra parte. Non da quella di chi prende la casa in gestione, ma da quella del proprietario che la casa ce l'ha e deve solo decidere cosa farne.

Che poi, se stai leggendo, probabilmente sei tu.

Quella casa, prima che arrivassi io, era affittata a un inquilino normale.

1.000 euro al mese, più 70 di spese condominiali.

Oggi quel proprietario la affitta a me. E io gli pago 1.200 euro al mese, più le stesse 70 di spese.

Sono 200 euro in più al mese. 2.400 in più all'anno.

Un 20% secco in più, sullo stesso identico appartamento, senza che lui abbia fatto niente di diverso.

Tuttavia a noi conveniva lo stesso e abbiamo accettato.

E fin qui il discorso sembrerebbe chiuso, no?

Infatti no.

Le due strade, e perché adesso ne faccio una sola

Quando un proprietario mi porta una casa, storicamente le strade erano due.

O Subaffitto, come in questo caso: gli pago un canone fisso ogni mese, la casa la lavoro io, e mi prendo rischi e margini.

Oppure Gestione: la casa resta sua, gli ospiti sono suoi, gli incassi sono suoi e io prendo una percentuale su quello che produce.

Questa casa sui Navigli è in subaffitto, ed è una delle ultime che ho preso.

Perché il subaffitto l'ho chiuso.

Non per una questione di principio, bensì per una questione di cassa.

Per lanciare una casa in subaffitto devo anticipare la cauzione, la preparazione dell'immobile e i primi canoni.

Su un monolocale a Milano si arriva facilmente a 7.000 o 8.000 euro prima di aver incassato una notte. Su un taglio più grande, di più.

Moltiplica per il numero di proposte che ricevo ogni giorno e hai capito il problema.

Avrei potuto coinvolgere un fondo di investimento, ma quello che mi sarebbe rimasto sarebbe stato l'equivalente di una gestione.

Per questo ad oggi prendo immobili solo in gestione. Anche se in gestione guadagno meno.

Adesso ti faccio vedere quanto meno.

Su quella stessa casa ai Navigli, il conto della gestione sarebbe questo.

(Se ti stai chiedendo perché in quel conto le tasse sono calcolate su quella base, c'entra il modo in cui fatturiamo. Ne parlo nel dettaglio in questo articolo.)

Sono 14.907,24 euro all'anno netti.

Contro gli 11.376 che gli restano affittandomi la casa in questo momento (tasse già tolte).

3.500 euro all'anno in più.

E adesso guarda la stessa cosa dal mio lato.

In subaffitto porto a casa 2,5 volte quello che porto in gestione.

E ho smesso di farlo lo stesso, perché non riesco ad anticipare quei soldi su ogni casa che mi propongono.

Quindi te lo dico con i numeri davanti: la formula che pagava di più me era quella che pagava di meno te. Adesso non la faccio più, e non per generosità.

Lui lo sa, e sceglie lo stesso il bonifico

Quel proprietario sa che in gestione prenderebbe di più.

Non sa quanto di più, e non me l'ha mai chiesto, ma non gli interessa.

Lui vuole una cosa sola: prevedibilità.

Un bonifico il 17 del mese, una persona a cui telefonare, e non pensarci.

Puoi trovarlo irrazionale ma ognuno ha i suoi obiettivi e vanno rispettati.

E c'è un dettaglio che dice più di tutti i conti che hai letto fin qui: quel proprietario oggi ci ha affidato 4 dei suoi immobili.

E man mano che gli altri si liberano, arriveranno anche quelli.

Non perché gli facciamo il prezzo migliore. Abbiamo appena visto che non è così.

Perché siamo precisi e puntuali.

La domanda non è quale rende di più

Abbiamo fatto tre conti sulla stessa identica casa, e ogni volta è venuta fuori una storia diversa.

Sul lordo, il breve sembra un'altra categoria.

Sul netto di chi la gestisce, il margine si assottiglia parecchio.

Sul netto di chi la possiede, il breve torna davanti, ma solo con la formula giusta.

Ed è questo il punto più importante di tutto l'articolo.

La domanda “conviene di più l'affitto breve o l'affitto lungo” non ha una risposta, perché è posta male.

La domanda giusta è un'altra: cosa vuoi tu dal tuo immobile?

Il massimo incasso? La stabilità? Le tasse più basse? Il tuo tempo? La possibilità di riprenderti casa quando ti serve?

Sono obiettivi diversi, e vincono formule diverse.

Quello che non entra in nessun conto

C'è una parte che nei confronti non compare mai, perché non si scrive in una colonna.

Il vincolo.

Un 4+4 sono 8 anni in cui quella casa non è tua. Se ti serve, se la vuoi vendere, se ci deve andare un familiare, ti attacchi.

Con la nostra gestione il contratto è annuale con tacito rinnovo, ma puoi disdire con 3 mesi di preavviso, quando vuoi, senza doverci dare spiegazioni.

E guarda che nel settore non tutti gli operatori la pensano come me.

La maggior parte dei gestori ti vincola 12 o 24 mesi, e spesso ti sconta la percentuale proprio in cambio di quel vincolo. Ne ho scritto qui.

Il rischio.

L'inquilino che non paga è un problema tuo.

In Italia si emettono circa 40.000 provvedimenti di sfratto all'anno, e più dell'85% è per morosità. Ne parlo in questo articolo.

La manutenzione.

In una casa in affitto breve entra qualcuno a pulire ogni 3 giorni. Un rubinetto che perde lo vediamo e lo sistemiamo subito.

Per noi l'appartamento deve essere sempre in condizioni impeccabili perché ne va del nostro lavoro.

In una casa in affitto lungo lo scopri dopo 4 anni, quando l'inquilino se ne va.

Una volta siamo entrati in una casa dove una perdita andava avanti da mesi. Il parquet si era alzato così tanto che non bastava più solo piallarlo… si è dovuto proprio tagliare e sostituire.

Ecco perché quel proprietario ha firmato poi con noi.

E questa è la parte che voglio tu tenga a mente, perché vale anche dove il conto economico è già a nostro favore.

Anche quando il breve rende chiaramente di più, non è e non deve essere scelto solo per i soldi.

È che quella casa resta tua, resta in ordine, e nessuno smette di pagarti.

Quanto rende davvero casa tua

Il conto che hai appena letto è di un monolocale ai Navigli.

Il tuo sarà diverso. Zona diversa, metratura diversa, stato diverso, scaglione diverso.

Il mio obiettivo è rendere digeribile ciò che gli altri complicano, quindi non ti chiedo di fidarti dei miei numeri.

Ho creato un calcolatore gratuito dove inserisci zona, tipologia e posti letto, e in meno di 30 secondi vedi cosa hanno fatto case simili alla tua, sui dati reali della tua zona.

Calcola la mia rendita gratis

Adesso tocca a te.

Se hai domande o curiosità, scrivimi pure su WhatsApp e parliamone.

Ci si legge,

Marco

PS: una cosa l'ho lasciata fuori di proposito.

In questo pezzo abbiamo fatto tutti i conti su una casa sola. Ma due appartamenti quasi identici, a 20 minuti di distanza, possono fare numeri completamente diversi.

Quanto diversi? Io l'ho scoperto a mie spese, e mi è costato un anno di lavoro gratis.

Te lo racconto qui.