Affitti brevi: la storia che nessuno racconta

Oggi voglio raccontarti una storia.

Non un altro elenco di regole, non un'altra lista di adempimenti da fare entro una scadenza. Quelli arriveranno, ma non oggi.

Oggi voglio portarti indietro nel tempo, a molto prima che la parola "Airbnb" entrasse nel nostro vocabolario.

Perché c'è una cosa che ho imparato: chi comprende la storia, comprende il futuro.

Quindi rilassati e mettiti comodo, sarà una lettura di 5-10 minuti.

Ora iniziamo dal principio.

Molto prima di un materasso gonfiabile in un salotto di San Francisco.

Per duemila anni nessuno ha mai aperto casa propria a uno sconosciuto

A scuola non mi è mai piaciuto studiare la storia.

Crescendo però ho capito che sapere il perché delle cose non era solo cultura, bensì una vera e propria arma a mio vantaggio. Così iniziai a farmi le giuste domande per prevedere la direzione del mercato.

Quando è nata l'idea di pagare per dormire a casa di uno sconosciuto?

Per rispondere dobbiamo tornare indietro di oltre 2000 anni.

Nell'antica Grecia esistevano già i primi alberghi. Sorgevano ad Olimpia ed Epidauro, per accogliere folle di pellegrini.

I Romani ne fecero un sistema vero e proprio: tabernae, mansiones, hospitia lungo tutte le strade dell'Impero. Da lì nasce anche la parola "ospitalità", con la stessa radice di "ospite" che usiamo ancora oggi.

(Piccola parentesi da nerd, ma mi sembrava troppo curiosa per non dirtela.)

Poi arrivano le locande medievali, nate vicino ai monasteri e poi aperte a tutti.

Ma nota una cosa importante.

Fin qui parliamo sempre di strutture costruite apposta per ospitare.

La vera svolta è un'altra. È il giorno in cui qualcuno decide di aprire casa propria a uno sconosciuto.

E quel giorno arriva molto dopo, con un gruppo di insegnanti svizzeri, nel 1953.

1953: due persone, due continenti, la stessa idea nello stesso anno

In Svizzera un gruppo di insegnanti aveva lunghe vacanze estive, ma pochi soldi per viaggiare.

E allora ebbero un'idea tanto semplice quanto geniale: perché non scambiarsi le case, invece di pagare un hotel?

Nacque così Intervac, una delle prime reti di home exchange al mondo.

Ma qui viene la parte più assurda.

Nello stesso identico anno, dall'altra parte dell'oceano, un insegnante di New York ebbe la stessa identica intuizione. Si chiamava David Ostroff, e la battezzò "Vacation Exchange Club".

Due persone. Due continenti. La stessa idea, nello stesso anno.

Difficile da credere, non trovi?

Ma a volte le storie più interessanti nascono proprio così, per coincidenze che sembrano scritte apposta.

Per decenni questo resta un fenomeno di nicchia: cataloghi cartacei, passaparola tra famiglie che si fidavano l'una dell'altra.

Poi arriva internet e, come ha fatto con tutto il resto, cambia le carte in tavola.

Ma c'è un dettaglio a cui voglio che tu presti attenzione.

In tutta questa storia, per decenni, nessuno paga ancora nulla. Era un puro scambio, un baratto tra famiglie.

Quindi la domanda giusta non è più "chi ha inventato lo scambio casa". Quella risposta ce l'hai già.

La domanda davvero interessante è un'altra: chi è stato il primo a capire che quella fiducia si poteva trasformare in un business?

Per rispondere dobbiamo andare a San Francisco.

Ottobre 2007. Tre materassi gonfiabili sistemati in un salotto.

Il primo a mettere un prezzo sulla fiducia

Brian Chesky e Joe Gebbia erano due amici squattrinati, con l'affitto da pagare e pochissime idee su come farlo.

Poi arrivò l'occasione giusta. O forse solo un colpo di fortuna travestito da problema.

A San Francisco era in programma una grande conferenza di design, e tutti gli hotel della città erano al completo.

I due ebbero un'idea semplice: perché non affittare un po' di spazio nel nostro appartamento a chi non trova posto?

Comprarono tre materassi gonfiabili, li sistemarono in salotto, e offrirono anche la colazione la mattina dopo.

Chiamarono il progetto AirBed & Breakfast.

Un nome orribile, diciamoci la verità.

Ma a volte le idee vincenti nascono proprio così, imperfette.

Poco dopo si unì a loro un terzo socio, Nathan Blecharczyk, quello con le competenze tecniche per trasformare l'idea in una vera piattaforma.

E qui viene la parte che dovresti tenere bene a mente.

Quello che stavano facendo, in fondo, non era così diverso dagli insegnanti svizzeri del 1953. Aprire la propria casa a uno sconosciuto per guadagnarci qualcosa.

La differenza è che questa volta, per la prima volta nella storia, qualcuno ci mise sopra un prezzo, un sito web, e la possibilità di farlo ovunque nel mondo.

Da quei tre materassi gonfiabili nasce, nel giro di pochi anni, l'industria che probabilmente ti ha portato a leggere questo articolo.

Da 20.000 dollari a una quotazione in borsa

I primi tempi furono tutt'altro che facili.

Le banche dicevano di no. Gli investitori nemmeno rispondevano. Chesky e Gebbia erano indebitati fino al collo con le carte di credito.

E qui arriva l'aneddoto che mi ha colpito di più in tutta la storia di Airbnb.

Era l'estate 2008, piena campagna elettorale Obama contro McCain.

I due, senza una lira, ebbero un'idea alquanto folle: crearono delle scatole di cereali a tema elettorale.

Le chiamarono "Obama O's" e "Cap'n McCain's". Le assemblarono a mano, una per una, con la colla a caldo. Le vendettero ai giornalisti politici durante le convention, a 40 dollari l'una.

Ne bastarono circa mille per raccogliere 30.000 dollari.

Abbastanza per pagare i debiti e resistere ancora qualche mese.

Ma soprattutto, abbastanza per attirare l'attenzione giusta.

Assurdo pensare che a volte basta volere una cosa con tutto te stesso per ottenerla.

Quella storia dei cereali arrivò fino a Paul Graham, fondatore di Y Combinator. Fino ad allora aveva sempre detto no ad AirBed & Breakfast.

Ma capì che chi era riuscito a vendere cereali elettorali a 40 dollari a scatola, forse aveva la grinta giusta per farcela.

Nel 2009 li fa entrare nel suo acceleratore di startup. Un posto dove chi ha un'idea ma non ha soldi incontra chi ha soldi e cerca idee.

E da lì il progetto smette di essere un esperimento tra amici squattrinati.

Cambiano nome. Da AirBed & Breakfast diventano semplicemente Airbnb.

E cominciano a crescere.

Non lentamente. A una velocità che nessuno, nemmeno loro, si aspettava.

Erano partiti con 20.000 dollari da Y Combinator. Da lì in poi, gli investitori iniziano a fare la fila.

Nel tempo, tra tutti i round di finanziamento, Airbnb arriva a raccogliere oltre 6 miliardi di dollari.

Hai capito bene: non milioni, ma MILIARDI.

Il giorno della quotazione in borsa, il 10 dicembre 2020, l'azione parte da 68 dollari e arriva a 146 dollari.

La capitalizzazione arriva a 100 miliardi di dollari, contro attese che la davano sotto i 50.

In meno di vent'anni.

Oggi Airbnb conta oltre 5 milioni di host, che hanno ospitato più di 2 miliardi di persone, con annunci attivi in oltre 150.000 città nel mondo.

Numeri che, detti così, sembrano quasi finti.

Ma c'è un dettaglio ancora più interessante.

Airbnb non resta sola a lungo.

Booking.com, che fino ad allora viveva solo di hotel, capisce il potenziale e apre anche lei alle case private. Come lei, anche altri vogliono prendersi una fetta di questo mercato, e nascono tutte le OTA (Online Travel Agency) che oggi conosciamo: Expedia, VRBO, Agoda, HomeToGo, TripAdvisor Rentals.

E quello che era iniziato con tre materassi gonfiabili per pagare l'affitto diventa, in pochissimi anni, un intero settore.

Con regole tutte da scrivere.

E un'Italia che sta per scoprirlo.

L'Italia ci arriva tardi, e diventa seconda solo agli Stati Uniti

Mentre Airbnb cresceva negli Stati Uniti, l'Italia stava a guardare.

Come sempre, arriviamo con qualche anno di ritardo. Ma come dico sempre, meglio tardi che mai.

Il 20 marzo 2014 Airbnb annuncia un traguardo importante: un milione di viaggiatori ospitati in Italia. Merito di oltre 50.000 host italiani che avevano aperto le loro case.

L'anno dopo il fenomeno esplode ancora di più. Nel 2015 gli ospiti diventano 3,6 milioni e gli host italiani salgono a quasi 83.000.

E ognuno di loro guadagna migliaia di euro l'anno.

Pensa che un monolocale di 28 mq a Milano mi genera oltre 40.000€ lordi all'anno.

In affitto a lungo termine me ne avrebbe generati intorno a 13.000.

Non è più un esperimento per pochi curiosi. È diventata un'abitudine diffusa in tutto il Paese.

Nel giro di pochi anni l'Italia diventa uno dei mercati più importanti al mondo per Airbnb. Seconda solo agli Stati Uniti.

E da lì la crescita non si ferma più.

Nel 2017 gli alloggi attivi in Italia sono quasi 500.000. Nel 2024 hanno superato i 750.000: per la precisione 754.018.

E il mercato Airbnb in Italia, nello stesso periodo, passa da 2,5 a 8,82 miliardi di euro.

Se poi guardi l'intero settore, non solo Airbnb, i numeri diventano molto più grossi: 66 miliardi di impatto sul PIL italiano nel 2024, contro i 57 dell'anno prima.

Da un materasso gonfiabile in un salotto di San Francisco a un'industria da miliardi anche solo qui, in Italia.

Ma con una crescita così rapida arriva sempre anche un altro tipo di attenzione.

Quella dello Stato.

Questa non è più una stanza in più: è un'industria da 8,8 miliardi

Fermiamoci un attimo.

Perché fin qui abbiamo raccontato una storia di crescita, di numeri, di successo. Ma c'è un salto che è successo per strada, quasi senza che nessuno se ne accorgesse.

Nel 2008 Airbnb era due amici che affittavano un materasso per pagare l'affitto. Nel 2015 era ancora percepito così anche in Italia: un modo per arrotondare, una stanza in più, un guadagno extra.

Ma guarda i numeri di prima. 8,8 miliardi di euro di valore. 750.000 alloggi attivi.

Questo NON è più prestare un letto a uno sconosciuto.

Questa è un'industria ricettiva vera e propria. Con la sola differenza che, per anni, nessuno l'ha trattata come tale.

E molti proprietari, ancora oggi, continuano a viverla come nel 2015. Metto la casa online, arrivano gli ospiti, incasso. Fine.

Ti dico una verità che non piacerà a molti proprietari.

Gli affitti brevi facili sono morti.

E meno male, aggiungerei.

Più cresce la domanda, più cresce l'offerta. Sempre più case, sempre più host. E con più scelta, gli ospiti sono diventati più esigenti.

Chi offre casa ha dovuto alzare l'asticella, o restare indietro.

Nel tempo questo ha tagliato fuori i piccoli host improvvisati. Una legge naturale di domanda e offerta.

Ma non è stato solo il mercato a stringere le regole del gioco.

Un'industria che vale miliardi, prima o poi, attira sempre l'attenzione di qualcun altro.

Quello che per anni è stato terreno libero stava per cambiare.

E chi non se n'è accorto in tempo lo ha scoperto nel modo peggiore.

In due anni lo Stato ha recuperato quindici anni di ritardo

Il momento in cui tutto cambia arriva tra il 2024 e il 2025.

Sai qual è la parte divertente? È esattamente il periodo in cui decido di comprare le mie prime case in Italia per gli affitti brevi.

Tempismo perfetto, no?

Lo Stato introduce il CIN, il Codice Identificativo Nazionale, obbligatorio per ogni casa messa in affitto breve. Lo assegna il Ministero del Turismo attraverso il portale BDSR, e la norma è l'articolo 13-ter del DL 145/2023.

Senza, dal 2 gennaio 2025 rischi una sanzione da 500 a 8.000 euro, a seconda della violazione e delle dimensioni della struttura.

Per davvero eh.

E lo so perché è così che ho conosciuto uno dei miei clienti.

Aveva un bilocale affidato a un'agenzia da quasi due anni. Zero problemi, bonifici regolari, nessun motivo per farsi domande.

Poi una mattina gli arriva una raccomandata.

Sanzione per annuncio pubblicato senza CIN.

Lui non sapeva nemmeno cosa fosse, il CIN figuriamoci.

Non se ne era mai occupato, perché non doveva occuparsene lui, per quello pagava un gestore.

Chiama l'agenzia e gli rispondono che ci stanno lavorando.

La richiama la settimana dopo e indovina un po'? Ci stanno ancora lavorando.

E qui arriva il punto che voglio che tu tenga bene a mente, perché vale per te esattamente come valeva per lui.

La sanzione non è arrivata all'agenzia. È arrivata a lui.

Perché il titolare di quella casa è lui, il codice è intestato a lui, e agli occhi dello Stato l'unico responsabile è il proprietario di casa. Che il lavoro l'avesse delegato a qualcun altro non interessa a nessuno.

Quando siamo entrati noi, l'annuncio era online da ventidue mesi senza codice.

E se ti stai chiedendo di chi sia la responsabilità quando la gestione è delegata, la risposta breve è "tua". Quella lunga la trovi nell'articolo dedicato.

Ma il CIN è solo l'inizio.

Arriva anche una stretta sulla soglia che ti fa diventare, agli occhi del fisco, un vero imprenditore.

Fino al 2025 potevi tenere fino a quattro appartamenti senza aprire partita IVA.

Dal 1° gennaio 2026, con la Legge di Bilancio, sono due.

Dal terzo sei imprenditore per legge. Con partita IVA e tutti gli adempimenti che si porta dietro (addio cedolare secca).

C'è anche un secondo pezzo che in pochi hanno notato. Con due appartamenti a reddito, su uno a tua scelta si applica il 21% e sul secondo il 26%.

Nel frattempo Agenzia delle Entrate e Guardia di Finanza avviano controlli su oltre 600.000 strutture in tutta Italia.

E dal 20 maggio 2026 è pienamente applicabile anche il Regolamento UE 2024/1028, che uniforma raccolta e condivisione dei dati in tutta l'Unione.

In pratica: Airbnb, Booking e le altre piattaforme trasmettono ogni mese alle autorità nazionali i dati delle prenotazioni, e gli annunci senza un CIN valido vanno rimossi.

Se il CIN non ce l'hai ancora, o non sei sicuro di averlo messo dove va messo, ne parlo per esteso qui.

Fermati un secondo a pensare a cosa significa tutto questo.

Per quindici anni il settore è cresciuto quasi senza regole. Oggi, nel giro di due anni, si è messo al passo con la sua stessa dimensione.

Non è una punizione. È la naturale conseguenza di un'industria diventata troppo grande per restare invisibile.

E qui arriva il punto più importante di tutta questa storia.

Chi tratta ancora gli affitti brevi come nel 2015 oggi rischia sanzioni, controlli, problemi che poteva evitare.

Chi invece li tratta per quello che sono, un'industria vera con le sue regole, parte già un passo avanti a tutti gli altri.

Chi conosce le regole del gioco parte avanti

E qui torniamo a te.

Perché questa storia, in fondo, non te l'ho raccontata solo per curiosità.

Te l'ho raccontata perché descrive esattamente il momento in cui ti trovi tu, adesso.

Un settore passato dal selvaggio west del 2015 a un'industria matura, con regole precise.

Chi conosce le regole del gioco ha tutte le carte in regola per primeggiare.

E chi ha le carte in regola può concentrarsi su una sola vera domanda.

Quanto potrebbe rendere davvero la mia casa oggi?

Non una stima a caso. Un numero vero, calcolato sui dati reali di quanto sono stati venduti appartamenti simili al tuo nella tua zona.

Se ancora oggi pensi che gli affitti brevi siano un'incognita e che l'affitto a lungo termine sia la sola risposta a un'entrata stabile, sicura e prevedibile, ti sbagli.

Il mio obiettivo è rendere digeribile ciò che gli altri complicano.

Per questo ho creato un calcolatore gratuito dove puoi vedere a quanto sono state vendute case simili alla tua nella tua zona negli ultimi anni.

Inserisci zona, tipologia, posti letto: in meno di 2 minuti hai una stima basata sui dati reali della tua zona.

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Nessun impegno. Nessuna chiamata indesiderata. Solo un numero, per iniziare a ragionare con i dati alla mano.

Adesso tocca a te.

Se hai domande o dubbi, scrivimi pure su WhatsApp e parliamone.

Ci si legge,

Marco

PS. C'è una cosa che in questo articolo ho lasciato in sospeso di proposito.

Ho scritto che quel monolocale a Milano mi fa 40.000€ lordi l'anno contro i 13.000 che avrei preso con un affitto lungo. Detta così sembra che la scelta sia ovvia.

Non lo è, e il confronto fatto sul lordo è il modo più veloce per prendere una decisione sbagliata. Ne parlo per esteso nel prossimo articolo.