Gestione professionale contro autogestione: i numeri veri

C'è un conto che si fanno tutti, e si fa in tre secondi.

“Se me la gestisco da solo, la commissione del property manager resta a me.”

È giusto.

Ed è anche l'unica voce che quel conto mette dentro.

Oggi apriamo il foglio di calcolo per intero, con i numeri veri di due bilocali a Milano in zona Turro, uno gestito da noi e uno gestito dal proprietario, e mettiamo le due strade una accanto all'altra. Tutte le voci, anche quelle scomode per me.

Ti avviso subito come va a finire, così non perdi tempo se cercavi un articolo che ti convince a delegare: a parità di incasso, chi si gestisce la casa da solo guadagna più di quanto guadagnerebbe con me. Circa 4.000 euro l'anno in più.

Poi però c'è una soglia, ed è lì che il conto si ribalta.

Sarà una lettura di 9 minuti, ed è il pezzo più pieno di numeri che ho scritto.

Se non mi conosci, ti scrivo due righe su di me.

Gestisco dozzine di appartamenti in giro per l'Italia, tra i miei e quelli dei proprietari che me li hanno affidati.

Su Airbnb sono Superhost da più di 2 anni, con 4,9 e oltre 500 recensioni.

Non ho iniziato da consulente. Ho iniziato comprando i miei primi immobili a Milano a fine 2024, con i miei soldi. Ho sbagliato parecchio ma mi sono portato a casa tante belle lezioni.

Quello che leggi qui l'ho imparato in prima persona, e te lo racconto senza filtri.

Ora che abbiamo fatto i doveri di casa, direi che possiamo iniziare.

Il conto che fanno tutti conta una voce sola

Quando un proprietario mi dice che il fai da te conviene, 9 volte su 10 ha in testa una cosa sola: la mia percentuale.

E la mia percentuale è l'unica voce che si vede a occhio nudo.

Non si vedono le commissioni delle piattaforme, che paghi comunque.

Non si vede che da privato le paghi diverse da come le pago io.

Non si vede che il 21% di tasse lo calcoli su un numero più grande di quello che ti resta in mano.

E soprattutto non si vede la voce più pesante di tutte, che non è un costo: è quanto incassi.

Perché la gestione non è una spesa che togli dal risultato. È una cosa che il risultato lo sposta, in su o in giù.

Partire dalla percentuale è come scegliere una macchina guardando solo il prezzo del tagliando.

Le due colonne, voce per voce

Due bilocali in zona Turro.

Il suo se lo gestisce in autonomia (e lo fa pure bene).

Il nostro lo gestiamo noi.

Stessa zona, stessa tipologia, stesso anno. È il confronto più pulito che ti sia mai capitato tra le mani, perché per una volta non c'è niente da stimare.

Nell'ultimo anno il suo ha incassato 32.000€ lordi. Il nostro 40.000€, euro in più, euro in meno.

Adesso togliamo tutto, da tutti e due.

700 euro l'anno di differenza. 58 euro al mese.

Dopo tutto questo lavoro.

Ma prima di tirare le somme, guarda bene due righe di quella tabella, perché raccontano più di tutto il resto.

Le nostre pulizie costano il doppio delle sue.

Lei paga 30€ a soggiorno, noi 60€ (iva inclusa).

Non perché le nostre pulizie siano d'oro.

Perché lei paga una persona in nero e noi paghiamo un'impresa, con la fattura, i contributi e qualcuno che risponde se qualcosa va storto.

È una scelta che le fa risparmiare 2.880€ l'anno, e potrebbe risparmiare di più se fosse lei in prima persona a fare le pulizie, come tanti proprietari fai da te fanno.

E lei paga 2.000€ di tasse in più, incassando 8.000€ in meno.

Questa è la riga che nessuno guarda, ed è la più pesante di tutta la tabella.

Lei ha incassato 32.000 e di tasse ne paga 6.720.

Noi abbiamo incassato 40.000 e il proprietario ne paga 4.703.

8.000 euro di incasso in più, 2.000 euro di tasse in meno.

Il motivo è che la cedolare secca non si calcola sullo stesso numero nei due casi. Quando incassi tutto tu, il 21% lo paghi sul lordo: anche sui 6.363€ di commissioni che le piattaforme si sono prese e che non hai mai visto passare dal tuo conto.

Sì, hai letto bene. Paghi le tasse su soldi che non hai mai avuto.

Come direbbe Angelo Greco “questa è la legge”.

Quando invece la casa la gestiamo noi, l'imponibile su cui paghi si forma in un altro modo.

Come, di preciso, lo spiego in un articolo dedicato, perché è una cosa che merita il suo spazio e non due righe buttate qui in mezzo.

Adesso però ribalta la domanda

700 euro l'anno. Detta così sembra che la gestione non serva a niente, e che io stia facendo il lavoro più inutile al mondo.

Solo che quei due appartamenti non hanno incassato lo stesso.

Il suo 32.000, il nostro 40.000.

8.000 euro di differenza sul lordo, stessa zona, stessa tipologia, stesso anno.

Quindi la domanda giusta è un'altra: cosa succederebbe se lei, da sola, arrivasse a fare i nostri 40.000?

Stesse voci di prima, stesso metodo. Cambia solo il numero in cima.

Lordo 40.000, meno 7.954 di commissioni, meno 8.400 di tasse, meno 2.880 di pulizie, meno 1.440 di utenze, meno 960 di condominio.

Le resterebbero in tasca 18.365€.

Contro i 14.334€ che le lascerei io.

4.031 euro l'anno in più. Il 28% in più.

Te lo rileggo, visto che l'ho scritto io che di mestiere vendo gestione: a parità di incasso, il fai da te vince (e non di poco).

Chi ti racconta il contrario ti sta vendendo qualcosa.

Quindi la domanda non è quanto costa un gestore

È questa, e una volta che la vedi non te la togli più dalla testa:

quanto lordo perdo, se lo gestisco da solo?

Perché la gestione non è una voce di costo che togli dal risultato.

È una cosa che il risultato lo sposta.

E a questo punto il conto si può fare esatto, con i numeri di prima.

La soglia è 33.181 euro

Partiamo da quello che ti lascia in tasca la gestione: 14.334€.

Per arrivare alla stessa cifra da solo, con le tue voci di costo e le tue tasse, devi incassare 33.181€ lordi.

Sopra quella cifra ti conviene fare da solo. Sotto, ti conviene delegare.

E 33.181 su 40.000 fa l'83%.

Cioè, detto nel modo in cui te lo ricordi davvero:

se gestendo da solo perdi più del 17% di lordo rispetto a un professionista, hai già perso.

Non il 50%. Non il 30%.

Ma il 17%.

E adesso guarda dov'è finita la ragazza della porta accanto: 32.000 su 40.000, cioè l'80%.

3 punti sotto la soglia.

Non perché gestisca male, lo ripeto per la terza volta: gestisce bene. È che 3 punti di lordo, su una casa così, pesano più di tutto il resto della tabella messo insieme.

Questo conto puoi rifarlo su casa tua.

Non ti serve il mio foglio di calcolo.

Prendi quanto ha incassato la tua casa nell'ultimo anno, lordo, prima di qualsiasi spesa.

Poi vai a vedere quanto hanno prodotto le case come la tua, nella tua via, nello stesso periodo. Ci sono 30 secondi e il numero te lo dà il calcolatore gratuito.

Dividi il tuo per quello.

Se stai sopra, stai facendo un buon lavoro e sui soldi puri ti conviene continuare da solo. Se stai sotto, e sotto di parecchio, il conto non ti torna più e lo sai anche tu.

Ma c'è una riga che quel foglio non sa contare

Fin qui abbiamo contato tutto quello che si può contare.

C'è una voce che nella tabella non c'è, e non perché me la sia dimenticata.

Perché non so quanto vale.

Le tue ore.

96 soggiorni in un anno vogliono dire 96 check-in da organizzare, 96 cambi di biancheria da incastrare con le partenze, i messaggi a cui rispondere, i prezzi da muovere, l'idraulico da trovare il giorno che serve.

Se il tuo tempo lo conti zero, la colonna di sinistra vince sempre.

E guarda che contarlo zero è una risposta legittima: se quella casa ti piace seguirla, se ci trovi soddisfazione, i tuoi 4.031€ l'anno te li sei guadagnati e fai benissimo a tenerteli.

Ma se lo conti, il conto cambia. E cambia in un modo che dipende solo da te.

Adesso tocca a te

Questo è il modo in cui faccio i conti io, su ogni casa che mi arriva, prima di dire sì o no.

Se ti è servito, ne ho altri 51.

Una lezione a settimana per un anno, dove racconto come lavoriamo davvero: numeri veri, errori compresi, a puntate.

Ci si legge,

Marco

PS: quella riga che non sono riuscito a mettere nella tabella, le tue ore, non è che non si possano prezzare. È che nessuno lo fa mai, e chi gestisce da solo è il primo. Ho provato a metterci un numero sopra, e mi è venuto fuori un conto che non mi aspettavo.