Guida Affitti Brevi: come lanciare (legalmente) la tua casa su Airbnb

Oggi con questo articolo voglio raggiungere un obiettivo ambizioso: scrivere e consegnarti la guida definitiva agli Affitti Brevi in Italia.

Una lettura che non ti impegnerà più di 15/20 minuti, ma che ti aiuterà ad evitare tutti gli errori che si celano dietro questo mondo.

Non mi limiterò a sfiorare la punta dell'iceberg, bensì ti svelerò tutto ciò che si cela sotto.

Quelle informazioni che la maggior parte dei proprietari scopre solo dopo aver già perso tempo, soldi o aver preso una multa.

Ma prima di iniziare lascia che mi presenti.

Sono Marco Morini, il fondatore di Stay Mastery, agenzia con la quale gestisco ad oggi dozzine di immobili miei e di miei clienti in giro per l'Italia.

Negli ultimi anni ne ho viste di cotte e di crude.

E per questo, in Stay Mastery abbiamo un solo obiettivo in mente: raccontare ai proprietari di casa, cosa facciamo con le nostre case, nella maniera più trasparente possibile.

"Trasparenza" è il principio numero uno su cui si fonda Stay Mastery, proprio perché là fuori ci sono colleghi che di trasparente non hanno nemmeno l'acqua che bevono...

e se hai già avuto esperienze nel settore, sai esattamente di cosa sto parlando, vero?

Ad ogni modo.

Questa "guida" che stai per iniziare, non è solo un elenco di adempimenti.

È un'occasione per capire se e come conviene davvero mettere il tuo immobile a reddito con gli affitti brevi, prima di buttarti dentro senza una mappa.

Sei pronto/a a scoprire come trasformare la tua casa in un'attività, senza avere il rischio di sbagliare qualcosa?

Iniziamo!

Fare affitti brevi, conviene?

Prima di iniziare subito ad entrare nel vivo, facciamo un passo indietro e cerchiamo di capire bene una cosa fondamentale.

Nel 2026 conviene fare affitti brevi?

Questa domanda apre un'argomentazione vastissima che cercherò di sintetizzare nelle prossime righe.

In generale con un immobile puoi:

• affittarlo a lungo termine
• affittarlo a breve termine
• venderlo
• viverci o tenerlo sfitto

Ognuno ha i suoi pro e i suoi contro.

PRO degli affitti a lungo termine

• puoi farli in tutte le città d'Italia
• hai un affitto fisso mensile sulla quale puoi fare dei programmi di vita
• una volta firmato il contratto non ci pensi più fino alla scadenza/disdetta

Allo stesso tempo hanno come CONTRO principale l'inquilino.

Ti può capitare l'inquilino puntuale con i pagamenti, che ha un ottimo lavoro, ma che trascura la manutenzione della casa, e quando se ne va devi spendere migliaia di euro per sistemare le sue trascuratezze.

Ti può capitare l'inquilino che si dimentica di pagare l'affitto puntuale.

Come quello che non vuole pagarti l'affitto, non se ne vuole andare, e sei costretto ad avviare la procedura di sfratto che in Italia sappiamo tutti come funziona.

Senza contare che hai un immobile vincolato per tutta la durata del contratto.

Ad oggi trovare l'inquilino preciso, puntuale, responsabile e ordinato è diventato come trovare un unicorno che vola... una figura mitologica.

PRO degli affitti brevi

• nelle zone turistiche rendono di media un 20-30% in più rispetto ad un affitto tradizionale
• puoi entrare in casa ogni 2-3 giorni per controllare lo stato dell'immobile e intervenire subito laddove necessario
• hai flessibilità, se vuoi usare l'immobile per x giorni o vendere, sai che puoi farci quello che vuoi
• è un'attività a tutti gli effetti e puoi delegarla al 100% se vuoi o gestirla in proprio

Allo stesso tempo ha dei CONTRO che sono legati al fatto che è una vera e propria attività, devi dedicarci tempo te o chi per te, e trovare le persone giuste di cui fidarsi non è così semplice.

Molti proprietari quando non vogliono scegliere nessuno dei due compromessi si ritrovano o a vendere o a tenere le proprie case ferme e sfitte a non fare nulla.

E il dato più sconcertante è che nel 2023 il 27% delle case in Italia sono rimaste sfitte. Mentre meno del 2% delle case in Italia sono dedicate agli affitti brevi.

Pensa a quanti proprietari di casa sono rimasti indecisi sul cosa fare del proprio patrimonio immobiliare.

Sono dati che fanno riflettere vero?

Quindi in conclusione, qual è la migliore formula?

Scegli i compromessi che vuoi accettare e fai la tua scelta.

Affitti Brevi: ecco cosa sono realmente

Okkei Marco, ma cosa diavolo sono questi affitti brevi?

Molti pensano: prendo casa, la metto su Airbnb, arrivano gli ospiti, incasso e fine.

Ma c'è una cosa dannatamente importante di cui devi renderti conto: un affitto breve non è un affitto 4+4 che una volta firmato puoi dimenticartene fino a che l'inquilino non si fa vivo.

C'è una definizione ufficiale che li definisce (art. 4, D.L. 50/2017 e Agenzia delle Entrate):

"L'affitto breve è l'affitto di un immobile per un massimo di 30 giorni consecutivi, pensato per turisti o soggiorni temporanei. Oltre i 30 giorni si passa a un'altra categoria: la locazione transitoria."

Quindi gli Affitti Brevi sono un'attività ricettiva travestita da locazione, e questo cambia tutto.

Perché significa che non stai solo "affittando casa qualche giorno".

Stai gestendo un flusso di ospiti sconosciuti, un calendario, una reputazione online, e soprattutto (dal 2026) una posizione fiscale e amministrativa che lo Stato osserva molto più da vicino di prima.

Chi tratta gli affitti brevi come "affitto casa quando capita" prima o poi si scontra con una sanzione, un annuncio rimosso, o semplicemente con un guadagno più basso di quello che si aspettava.

Chi invece li tratta come quello che sono, un'attività, costruisce qualcosa che dura e che rende nel tempo.

Come trovare ospiti

C'è una domanda che tormenta ogni proprietario alla prima esperienza con gli affitti brevi.

Una domanda semplice, ma che paralizza:

"Come faccio a trovare ospiti?"

Per fortuna esistono le OTA (Online Travel Agency) come Airbnb, Booking, Expedia, etc.

Sono le vetrine dove milioni di persone ogni giorno cercano dove dormire.

E qui arriva il punto che quasi nessuno ti spiega: le OTA investono milioni di euro in marketing per portare quei milioni di persone proprio lì, sulla loro piattaforma.

Tu quella pubblicità non la paghi in anticipo.

La paghi solo dopo, con una commissione del 15-20% su ogni prenotazione già confermata.

Questa è la vera rivoluzione delle OTA: paghi il marketing solo quando ha già funzionato.

Ma c'è un problema.

Nessuno ti ha mai spiegato come usarle davvero.

Caricare un annuncio non significa riempire il calendario.

E qui casca il 90% dei proprietari: pensano che basti "esserci" per ricevere prenotazioni.

Non è così.