Guida Affitti Brevi: come lanciare (legalmente) la tua casa su Airbnb
Se stai leggendo questa guida è perché stai valutando di mettere il tuo appartamento su Airbnb (o su un'altra piattaforma OTA) e vuoi farlo nel modo giusto. Complimenti per la scelta.
In questo articolo troverai tutto quello che devi sapere per iniziare: dalla normativa alla burocrazia, dal CIN alla SCIA, fino alla tassa di soggiorno e alle strategie per trovare i primi ospiti.
Conviene davvero fare affitti brevi?
La risposta breve è: dipende. Dipende dalla zona, dalla tipologia di immobile, dalla tua disponibilità di tempo e dalla tua propensione a gestire (o delegare) l'operatività quotidiana.
Quello che posso dirti dopo aver gestito 13 appartamenti a Milano è che gli affitti brevi, se fatti bene, generano un rendimento netto significativamente superiore rispetto all'affitto tradizionale. Ma "fatti bene" è la parola chiave.
Cosa sono gli affitti brevi?
Gli affitti brevi sono locazioni di immobili ad uso abitativo con durata non superiore a 30 giorni. Sono regolamentati dall'art. 4 del D.L. 50/2017 e successive modifiche.
La normativa distingue tra:
- Locazione turistica: la forma più semplice, non richiede P.IVA fino a un certo numero di immobili
- Casa vacanza: richiede SCIA e ha obblighi aggiuntivi a livello regionale
- Forma imprenditoriale: obbligatoria con più di 4 immobili (dal 2024)
Il CIN: Codice Identificativo Nazionale
Dal 2024 è obbligatorio il CIN (Codice Identificativo Nazionale), che sostituisce i vecchi codici regionali. Si richiede sulla piattaforma BDSR del Ministero del Turismo ed è necessario per pubblicare il tuo annuncio su qualsiasi piattaforma.
Come trovare i primi ospiti
Le piattaforme OTA (Online Travel Agency) come Airbnb, Booking.com e Vrbo sono il modo più rapido per ottenere visibilità. Il mio consiglio è partire da Airbnb e Booking contemporaneamente, utilizzando un channel manager per evitare l'overbooking.
Il primo mese è il più importante: le piattaforme premiano i nuovi annunci con maggiore visibilità. Non sprecarlo con foto fatte con il telefono e una descrizione copiata.
Per una guida completa su come ottimizzare il tuo annuncio, leggi il mio articolo dedicato: Come ottimizzare il tuo annuncio Airbnb e Booking.
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